2月10日

　　南都訊 “十一”之前央行突然發佈樓市金融新政，市民最關心的自然是接下來樓價漲跌了。一位從事房地產領域研究超過10年的業內人士分析，去年年底“穗11條”出台導致限購更緊，加上年初限貸收緊，“雙限齊下”市場一直下行，這次央行釋放的是放鬆“限貸”的信號，他認為年內樓價會止跌甚至微升，但估計廣州年內全面取消限購的可能性不大，因為“雙緊”之後突然“雙松”可能會讓需求強大的一線城市“Hold不住”從而導致樓價波動過大。
　　該人士稱，新政出台時點選擇還是比較好的，節前工作日快結束時發佈，並且經過長假消化後續波動減少，對股市影響更小一些，也有利於長假期間房企銷售。
　　昨晚，廣州和深圳均有銀行表示，目前尚未接到有關調整個人房貸利率的通知，但由於銀行業對該消息已早有預期，此次調整時間不會相隔公佈時間太久，深圳有銀行稱最快國慶假期後一兩天出台細則。不過，不少受訪的銀行人士認為，最終能切實執行首套房貸款獲7折利率優惠的可能性不大。
　　銀行回應
　　廣州
　　這次銀行早有準備 落地不會隔太久
　　“其實我們銀行的貸款額度是很寶貴的，七折利率一時是不可能出現的，也很難把利率降下來”。廣州一家股份制銀行人士表示，目前其銀行每天對房貸的發放都控制得很嚴，不能超標。對於央行文件，她表示要等國慶上班開會討論後才能確定，“七折的可能性不大，最多也就可能回到基準利率”。
　　某國有銀行人士亦表示，其所在銀行房貸規模亦緊張，“最多也就是國慶後考慮回到基準利率，進一步下浮暫時未能確定”。
　　如果還是貸100萬30年基準利率為6353 .6元，每月只比目前上浮5%的月供省下217元。
　　昨日傍晚，工商銀行、招商銀行、民生銀行等多間銀行的廣州分行相關業務部門均未接到有關調整個人房貸利率的通知。但業內人士預計，由於銀行業對該消息已早有預期，此次調整時間不會相隔公佈時間太久。
　　“這次與以往突然公佈一個新文件不同，這一次，大家都已經早有準備，不需要花太多時間研究新政策。”昨日有相關銀行業內人士表示，關於“四大行將放寬限貸，只要還清房貸餘額，再購房就算首套房”的消息在今年下半年內一直有消息傳出，雖然按照正常程序，一個新文件從總行到各地分行執行需要一段時間，但此次消息傳出已久，銀行業對此已早有準備，總行的相關文件都應該已準備就緒，因此預計此次調整時間不會相隔太久。
　　另有銀行業人士認為，新房貸政策不意味著市民借貸更容易成功：“現在多數銀行的貸款重心都有所調整，如果利率下浮至7成，銀行在個人放貸配額上可能有所減少。”
　　深圳
　　最快國慶假期後一兩天出細則
　　據南都記者瞭解，目前廣州地區，首套房利率普遍為基準或基準利率以上，如目前四大行的首套房利率為基準利率1.02倍～1.05倍。此次新規重新強調首套房利率下限為7折亦令市民期待房貸利率進一步走低，甚至恢復到一度的7折時代。
　　對此，上述國有銀行廣東省分行個貸部負責人接受南都記者採訪時表示，房貸利率再次一步回歸到7折時代可能性不大，不過目前房貸確實有進一步走低的趨勢。他指出，2009年銀行曾批量推出7折利率優惠的房貸，一個主要原因是那時銀行的資金成本也不高。而現在，根據各家銀行的測算，目前銀行的資金成本，7折房貸利率對於銀行而言是虧本的。“盈虧的平衡點大概是8折～9折。”上述國有銀行廣東省分行個貸部負責人對南都記者表示，今年7月份之後，隨著銀行房貸額度增加，市場需求減少，房貸利率已經逐步走低，而短期各家銀行首套房利率還將繼續下降，基準利率短期即刻在市場普遍出現，而9折則是目前各家銀行可以接受的底線，而從較長的期限看，預計首套房利率有望在很長一段時間內維持在85- 9折期間。
　　此外，昨日南都記者致電的深圳四大行相關人士表示，具體的執行時間要待總行下發通知。但其中一位個貸部內部消息人士透露，在上周“限貸”鬆綁風聲傳出之時，央行已口頭通知了各商業銀行，現在只是水到渠成的文件出台，在這段時間內各銀行對政策已經有準備，因此最快在國慶假期結束後的一兩天，最慢是一個星期，各商業銀行都會有具體細則出台。
　　他表示，對央行文件中提到的首套房貸最低貸款利率下限為貸款基準利率7折的指示，各商業銀行按下限執行的可能性近幾年都看不到。“深圳四大行的利率，現在除工行外，都已經是95折到97折。”他進一步解釋，雖然實體經濟形勢不好，但制約利率下調重要因素是資金成本的高企，現在理財產品的收益率在5%左右，如果銀行利率打7折就是4.5%，這顯然很難做到。
　　一個中國銀行的個貸經理也告訴南都記者，新政預計節後落地，目前房貸額度還是比較寬鬆的，但是越接近年底會越緊，放款速度照常，房貸利率應該還在基準以下。
　　開發商反應
　　推貨節奏及價格策略
　　不因新政進行調整
　　某上市房企總裁助理顧生表示，中央房貸新政出台，一方面，釋放出“限購政策可能會全部取消”的信息，給賣方市場打了“強心針”；另一方面，買方市場的剛性住房需求及投資性需求將會得到極大釋放，尤其是近期準備進入股市的民間資本，極有可能在國慶期間再次投入房地產市場，這對一手房成交量將會起到較大的帶動作用。“央行選擇在國慶假期的前一天出台新政，極有可能是為了臨時救市。如果國慶期間一手房成交量大幅度攀升，不排除在國慶後提高房價的可能性。”
　　任志強也發聲稱，早該如此。頤和集團副總裁趙永爽表示，央行此次舉措，屬於政策的合理回歸，短期內不會對房地產市場帶來較大的變化，但長期可能會對市場產生一定的影響。“對頤和而言，不會因為此次政策對目前集團在售的項目的推貨節奏及價格策略進行調整，仍會按原計划進行。”
　　業內觀點
　　救市來得太快 對房地產長遠發展或不利
　　房價點評網深圳首席分析師許爍表達了對突如其來的限貸放鬆的“隱憂”。他說，政府救市來得太快，目前房地產行業剛遭遇了一些挫折，進入調整期，放鬆限貸卻抹殺了這個機會。雖然在短期內可以達到救市的效果，讓房地產行業呈現景氣的現狀，但對房地產的長遠發展來說可能是不利的。其次，接下來幾個月銀行貸款額度可能會有限，購房者面臨“僧多粥少”的局面。在這種情況下，不同的銀行可能會根據自己的情況來施行房貸利率，不排除高於基準利率的可能性。
　　就算廣州不放鬆限購 預計成交量也會增三成
　　“就算廣州不放鬆限購，我預計接下來的成交量都會增加30%”。滿堂紅研究部高級經理周峰分析認為，國慶黃金周廣州樓市看房量肯定會大大增加，成交量也會增加。但量價齊升的情況只能在明年第一季度出現，因為目前銀行的貸款額度已近用完，“目前就算是銀行想放鬆也沒錢放”，加上公積金也基本沒錢可貸，而開發商過去9個月銷售業績一般，未來去貨也會視買家的承受能力而決定，目前的任務也首要是沖年度業績，“所以價格不會有太明顯的上升”。
　　央行出手市場即將破局 股市或漲停
　　合富房地產經濟研究院院長龍斌認為，房地產迎來實質性重大利好，這比限購政策調整的效應更大，改善性需求將會得到極大釋放。“央行出手，市場即將破局，10月8日股市或漲停。”
　　二三線城市利好大過一線城市
　　值得註意的是，“取消限貸”在一線城市作用可能有限。央行通知中強調，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭可申請貸款購買住房的前提條件是“在已取消或未實施‘限購’措施的城市”。
　　也就是說，目前限購政策並未退出的北上廣深等一線城市，擁有二套房以上的人群依然不能獲得貸款資格。因此一線城市的影響預計仍將較為有限。
　　庫存壓力小於20個月的城市 都會再次上漲
　　此前，銀行界以及地產界都一致強調，信貸是判斷市場的最重要指標，也是最關鍵信號。中原地產首席市場分析師張大偉分析認為，本次央行的“鬆綁”，雖然未提及降準、降息，但鬆綁的幅度遠遠超過之前預期的認房不認貸，基本上是之前信貸政策的全面鬆綁，對市場的信號意義非常大。中原地產分析，除了少部分三四線城市，庫存積壓過於嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小於20個月的基本都會出現再次上漲。
　　算筆賬
　　貸款百萬七折利率
　　月供可省1453元
　　買家貸款100萬元，貸款30年，在目前利率普遍上浮5%的情況下，等額本息每月月供達6570.96元，30年下來需支出236.55456萬元。
　　按七折利率計算，每月月供僅為5117.48元，節省1453.48元，30年下來支出亦減至184.22928萬元，總共可省下52.3萬。
　　央行放鬆限貸
　　房價會漲嗎？
　　不會34.6%
　　不好說14.7%
　　會50.7%
　　現階段你會買房嗎？
　　不買59.3%
　　買22.4%
　　不好說，暫時觀望18.4%
　　數據來源：新浪網　　（原標題：“7折利率可能性不大”）